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買房注意事項之十 買房簽合同步驟

2018-06-11 點擊 評論


買房一直是人生大事,買房要注意哪些事項,才能讓自己買到稱心如意的房子呢,買了房后,早簽定合同的時候都有哪些注意事項呢,專家為您講述買房簽合同幾項注意。


  買房注意事項之認識商品房買賣合同范本
  
  我們以標準購房合同為范本,將其中需要重點注意、容易產生爭議的部分作了詳盡的注解,希望對您簽訂購房合同有所幫助。
  
  合同中有藍色下劃線部分可點擊察看詳解
  
  合同中有紅色下劃線部分為核心內容,請務必詳查
  
  商品房買賣合同范本
  
  1、本合同文本為示范文本,也可以作為簽約使用文本。簽約之前,買受人應當仔細閱讀本合同內容,對合同條款及專業用詞理解不一致的,可向當地房地產開發主管部門咨詢。
  
  2、本合同所稱商品房是指由房地產開發企業開發建設并出售的房屋。
  
  3、為體現合同雙方的自愿原則,本合同文本中相關條款后都有空白行,供雙方自行約定貨補充約定。雙方當事人可以對文本條款的內容進行修改、增補或刪減。合同簽訂生效后,未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內容。
  
  4、本合同中涉及到的選擇、填寫內容以手寫項為優先。
  
  5、對合同文本【】中選擇內容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內容,雙方應當協商確定。【】中選擇內容,以劃√方式選定;對于實際情況未發生或買賣雙方不作約定時,應在空格部位打×,以示刪除。
  
  6、在簽訂合同前,出賣人應當向買受人出示應當由出賣人提供的有關證書、證明文件。
  
  合同雙方當事人:
  
  出賣人:_________________
  
  注冊地址:_________________
  
  營業執照注冊號:
  
  企業資質證書號:
  
  法定代表人:_______聯系電話:_____
  
  郵政編碼:______
  
  委托代理人:__________
  
  郵政編碼:________
  
  注冊地址:______________
  
  營業執照注冊號:_____________
  
  【本人】【法定代表人】姓名:_____國籍____
  
  【身份證】【護照】【營業執照注冊號】_____
  
  地址:_________
  
  【委托代理人】姓名:_____國籍:_______
  
  根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規之規定,買受人和出賣人在平等、自愿、協商一致的基礎上就買賣商品房達成如下協議:第一條 項目建設依據
  
  出賣人以___________方式取得位于___________、編號為___________的地塊的 土地使用權。


       買房注意事項之堵住合同中的漏洞 簽定補充協議 


  大部分發展商都會要求購房者簽署由其單方提供的補充協議,以限制購房者的權利,甚至采用一些不平等條款侵害購房者利益,主要表現在以下幾個方面: 

      1、關于不可抗力:導致發展商逾期交付房屋的原因很多,不可抗力即是其中之一。由于相關法律規定難以對不可抗力事件一一  

  

大部分發展商都會要求購房者簽署由其單方提供的補充協議,以限制購房者的權利,甚至采用一些不平等條款侵害購房者利益,主要表現在以下幾個方面:

    

     1、關于不可抗力:導致發展商逾期交付房屋的原因很多,不可抗力即是其中之一。由于相關法律規定難以對不可抗力事件一一列明,發展商通常會對不可抗力的范圍作擴大性解釋,例如將施工過程中出現的重大技術問題或其它發展商不能控制的因素列入不可抗力的范圍,以規避由于逾期交付房屋而需承擔的違約責任,對此購房者應該在補充協議中盡量明確不可抗力事件的范圍,在出現不可抗力時發展商應該提供政府主管部門、公證機構或專業鑒定機構的證明性文件才能作為其免責的理由,同時約定當不可抗力事件導致逾期交房超過一定期限時,購房者有權終止合同,要求發展商退還已經支付的全部款項,或者就逾期實際天數要求發展商給予一定數額的經濟補償。  

  

    2、關于分攤建筑面積:作為房屋總建筑面積的一部分,分攤面積的多少,直接影響購房者實際獲得的使用面積。對此盡管《北京市商品房銷售面積計算及建筑面積分攤暫行規定》等法規作了明確規定,實際操作中個別發展商仍然將經營性用房、人防工程或其他與房屋無關的面積調整實測面積和暫測面積的誤差。購房者可以參照上述有關規定,認真審核發展商在補充協議中列明的分攤范圍,對不符合法律規定的部分堅決要求予以刪除。或者在補充協議中明確所購房屋的實際使用率,即實際使用面積與房屋總建筑面積的比率,當發展商交付的房屋達不到約定的標準時,購房者即可以選擇退房并要求發展商承擔違約責任。    


    3、關于裝修標準:對于欲售商品房,特別是約定了精裝修的欲售商品房,購房者一定要明確該等商品房的裝修標準,防止被發展商以“進口”、“先進”、“先進”等不明確的表述誤導。建議在補充協議中詳細約定與房屋有關的所有內外裝修、設施設備的種類、型號、品牌、顏色、位置、方向、可以參照的市場價格、達不到上述標準的違約責任等,以大限度地保護自己的利益。  

  

以上是購房者在簽訂發展商提供的補充協議中需要注意的幾個問題。由于標準文本在內容上的局限性,以及購房者個性的多樣化,購房者應主動向發展商提出自己的合理要求,并通過簽訂補充協議的方式予以明確。    


    例如:  

  1、房屋所有權證辦理的時間。盡管從表面上看,房屋所有權是由房地產管理部門頒發的,與發展商并沒有直接的關系,不應構成其義務。但在實踐中,房屋所有權權證頒發的延遲往往是由于發展商手續不完整、未能履行交納土地出讓金、測繪費等義務。因此需要讓發展商作出相應的承諾,保證在規定期限內履行各項義務以確保購房者順利取得房屋所有權證,否則應承擔一定數額的罰金,超過約定期限的,購房者還可以退房并要求發展商承擔由此給購房者造成的經濟損失。  

  

    2、貸款辦不來怎么辦?由于在商品房購房購銷過程中,普遍采用按揭貸款或公積金貸款方式分期支付購房款項。而上述貸款是否會得到批準主要依賴發展商提供的擔保情況、購房者本人的資信狀況等因素。如果購房者在簽訂購房合同并支付了首期購房款后貸款得不到批準,就會面臨無法自行支付全部剩余款項,從而承擔違約責任的風險。因此應該在補充協議中分清責任,如果由于發展商原因導致貸款得不到批準,則購房者可以選擇退房并要求發展商承擔違約責任;如果由于自身原因,則屆時可以選擇變更付款方式或要求退房。  

  

    3、關于保修責任。有關房屋質量的保修責任,國家及北京市已經作了明確規定,在此不再贅述。值得購房者注意的是,在北京市新增樓盤中,部分采用了通過燃氣系統獨立供暖的方式,而不再通過市政熱力管線集中供暖。由于提供該種燃氣系統的大多為德國、意大利等國外廠商,地域分散、國內售后服務網點較少,加之該種系統設計壽命較長(一般為十年左右),更增加了購房者在使用上述供暖系統中保修和維修的困難。因此,好在補充協議中將發展商的責任和廠商的保修、維修、更換的責任連帶起來,要求發展商在購房者聯系不到廠商的情況下保證正常供暖,并負擔一定的維修費用。    


    4、關于發展商在促銷過程中的承諾。為配合商品房的銷售,發展商或個別銷售人員都會通過口頭介紹、廣告宣傳等方式在促銷過程中就與商品房有關的小區環境、會所、托幼、學校、醫院、停車位、物業管理等方面作出承諾。上述因素直接影響購房者的居住和生活質量,實際是構成房屋價格的一部分,如果不能兌現,必定會使購房者的期望值大打折扣。對于發展商作出的種種承諾,一定要不厭其煩,一一在補充協議中予以落實,并明確發展商違反該約定的違約責任。




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